厚德聯(lián)行物業(yè)運營(深圳)有限公司（以下稱“厚德聯(lián)行”），是一家專注于存量資產(chǎn)升級改造、運營、管理、服務的產(chǎn)業(yè)園運營企業(yè)，以“讓空間資產(chǎn)增值”為使命，發(fā)展至今，總運營面積已超300萬平方米，服務項目逾60個，擁有48個客戶服務中心，為順豐、龍湖地產(chǎn)、深圳廣電、深圳高速等超50000家中小企業(yè)客戶提供服務。

憑借其獨創(chuàng)的資產(chǎn)價值評估體系及強大的項目策劃與招商策劃能力，厚德聯(lián)行成功運營了1970科技小鎮(zhèn)、人工智能華盛園、青年夢工場、清湖科技園、港深創(chuàng)新園、中裕冠產(chǎn)業(yè)園等項目，2021年園區(qū)平均出租率達94.9%，處于行業(yè)領先水平。

近日， “聚焦園區(qū)”采訪了厚德聯(lián)行聯(lián)合創(chuàng)始人龔華偉，龔華偉向我們分享了厚德聯(lián)行的輕資產(chǎn)運營模式及成功經(jīng)驗，并表達了對行業(yè)未來的看法。

▲ 厚德聯(lián)行聯(lián)合創(chuàng)始人龔華偉

問1. 公司的定位是什么？為什么這么定位？

2010年，深圳第五次人大提出要加快建設前海自貿(mào)區(qū)，同年，公司積極響應號召全力布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而隨著時代的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園的服務愈來愈追求細致化，為此公司成立了“企生活”品牌。不過，近幾年國家提出產(chǎn)業(yè)升級的要求，基于此，公司今后將會把重心轉移至產(chǎn)業(yè)運營板塊，即通過輕資產(chǎn)運營為企業(yè)賦能，集中更多的資源及精力在“厚德聯(lián)行”這個品牌上。

公司現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)都處于自有運營階段，這次我們積極響應習近平總書記提出的國內(nèi)國際雙循環(huán)的新發(fā)展格局，積極擁抱未來產(chǎn)業(yè)的新方向。在此基礎上，我們設立了輕資產(chǎn)運營中心厚德聯(lián)行，厚德聯(lián)行致力于讓更多的中小微企業(yè)活下去并且活得更好，通過“企生活”與“厚德聯(lián)行”雙強聯(lián)合，再創(chuàng)輝煌。

問2. 為什么要進行這樣的轉變，能否和我們分享一下其中原因？?

早在1979年，國務院批準設立蛇口工業(yè)區(qū)，建立了中國第一個外向型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，開啟了國內(nèi)第一批產(chǎn)業(yè)園建設的浪潮。隨后的40余年間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了由孕育期→初始培育期→高速發(fā)展期→穩(wěn)定調(diào)整期→創(chuàng)新發(fā)展期五個階段。

而隨著中國成為全球第二大經(jīng)濟體，園區(qū)也成為中國經(jīng)濟的主要承載平臺和增長動力。且在中國經(jīng)濟逐漸強大的同時，產(chǎn)業(yè)也迎來了新一輪變革，產(chǎn)業(yè)結構發(fā)生了改變，客戶的需求也越來越多元化。作為園區(qū)運營方，為了更好服務客戶，必須做出調(diào)整和升級，因此我們打造了1970科技小鎮(zhèn)、青年夢工廠等多個個性化產(chǎn)業(yè)園。

▲ 1970科技小鎮(zhèn)

近幾年，經(jīng)過中美貿(mào)易戰(zhàn)和疫情的不斷沖擊之后，國內(nèi)經(jīng)濟逐漸復蘇，中小微企業(yè)將迎來新一輪爆發(fā)式增長，加上我國聲勢浩大的城鎮(zhèn)化進入尾聲，房地產(chǎn)行業(yè)邁入了存量地產(chǎn)時代。國家為了避免出現(xiàn)類似于美國經(jīng)濟空心化的現(xiàn)象，做了很多努力，我們作為園區(qū)運營方，也做好了充足的準備，希望能在國內(nèi)經(jīng)濟越發(fā)強盛的同時，幫助更多的中小微企業(yè)進行升級轉型，這也就是公司進行戰(zhàn)略轉型的重要基礎。

未來我們致力于做資產(chǎn)運營服務，2021年7月公司與和君咨詢進行了戰(zhàn)略合作，重新梳理了未來戰(zhàn)略方向及企業(yè)使命，于2022年3月將公司目標戰(zhàn)略調(diào)整為“讓空間資產(chǎn)增值”。我們對中國經(jīng)濟滿懷希望，讓我們共同努力創(chuàng)造更美好的未來。

問3. 在資產(chǎn)運營和園區(qū)招商上，有哪些經(jīng)驗是值得和大家分享的？

2021年，我們園區(qū)的平均出租率達到了94.9%，屬于行業(yè)領先的水平。在資產(chǎn)運營和園區(qū)招商板塊，為了實現(xiàn)園區(qū)企業(yè)與公司的雙贏局面，我們有一套完善的評估模型，并通過我們12年的運營經(jīng)驗及完整的數(shù)據(jù)庫，能精準地找出市場的需求，更快速達成招商及運營的轉化。

而為了適應未來“產(chǎn)城融合”發(fā)展的方向，公司更是啟動了“雙策”作為雙保險措施，“雙策”是指項目策劃及招商策劃，對項目前中后期板塊進行服務。

項目策劃最重要的功能是，可以讓我們在市場預判上做到快人一步，即從經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)趨勢、政策導向等方向，對產(chǎn)品做出最優(yōu)分析，并結合我們的評估模型找到最適合的解決方案。像之前的紅蘋果項目，市場上有很多不同的聲音，但通過我們的分析，最終選擇了做慢周轉的倉儲物流園，如今項目穩(wěn)定良好運轉，證明了我們的定位策略是精準的。

▲ 人工智能華盛園

招商策劃能讓公司知道我們的客戶渠道在哪里，怎么進行線上推廣，招商時如何定價等，能更快速地形成轉化，并讓企業(yè)在園區(qū)內(nèi)形成生態(tài)鏈。而為了在產(chǎn)品運營期內(nèi)，更好服務園區(qū)內(nèi)企業(yè)，公司增設了客戶滿意中心，主要負責分析客戶需求，調(diào)查客戶滿意度，并對從園區(qū)內(nèi)流失的客戶進行回訪記錄，不斷提升園區(qū)運營的品質。在資產(chǎn)運營及招商上，我們希望做到精益求精，讓園區(qū)內(nèi)的所有企業(yè)通過厚德聯(lián)行這個運營平臺得到提升，共同做強做大。

問4. 那在輕資產(chǎn)運營板塊上，公司目前是怎么做的？獲得了哪些成果？

在當前的“后地產(chǎn)”時代，地產(chǎn)逐漸回歸生活和經(jīng)營屬性，我們?nèi)_成“讓空間資產(chǎn)增值”的使命，打造一套全新的可復制的標準化產(chǎn)業(yè)園運營體系，用完善的市場化體系來運作，提高內(nèi)部競爭的同時，也打造了快速相應的鐵軍，提高資源利用效率。未來我們還會采用合伙人機制，共同協(xié)力將輕資產(chǎn)運營中的每一件小事做到極致，做出成績。

對于輕資產(chǎn)中最關鍵的組成板塊——服務，我們在原有的基礎上做了重點提升，除了專項專人為企業(yè)入園提供合同、財稅、融資等一站式服務外，今后我們還會聯(lián)合九星、巨量、綜研院等專業(yè)機構，為企業(yè)提供企業(yè)管理、數(shù)字化營銷、企業(yè)IP、產(chǎn)品IP等全方位服務，讓企業(yè)在園區(qū)內(nèi)得到更好提升。

對于投融資板塊，我們聯(lián)合了前海股權交易中心，共同為中小微企業(yè)孵化搭建金融服務平臺，為中小微企業(yè)打造了一款授信享利息的產(chǎn)品，使用可抵息的金融產(chǎn)品，幫助中小微企業(yè)解決在未來發(fā)展過程中遇到的資金難題。

總的來說，即通過三位一體全方位的企業(yè)增長服務體系，為園區(qū)企業(yè)發(fā)展壯大提供完善的運營服務。

問5. 公司未來的發(fā)展規(guī)劃是什么？能否與我們談談。

當前，我們正處于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代，在我看來，像阿里巴巴的淘寶、美團大眾的大眾點評及美團外賣、滴滴打車，包括鏈家設計的貝殼平臺等等，其核心邏輯都是做平臺和做服務。

未來，厚德聯(lián)行也會通過打造平臺的方式，從底層邏輯上幫助中小微企業(yè)在平臺上做大做強。公司擁有多個產(chǎn)業(yè)園，累計實際管理面積達300萬㎡，資源數(shù)據(jù)庫龐大，并對資產(chǎn)數(shù)據(jù)有足夠深的沉淀積累。在此基礎上，我們可以提前為入園企業(yè)洞察和分析未來市場，做好企業(yè)增長的路徑設計，幫助更多企業(yè)在我們園區(qū)做大做強。

厚德聯(lián)行輕資產(chǎn)的主要目標是“讓更多的企業(yè)活得更好”，圍繞該目標，我們會為企業(yè)提供企創(chuàng)星球服務，如數(shù)字營銷業(yè)務、數(shù)字化人才培養(yǎng)體系、品牌建設等多維度服務，為企業(yè)更好更快發(fā)展提供充足養(yǎng)分。

▲  港深國際中心

對于公司未來的發(fā)展，我們將會始終秉承集團定立的“讓空間資產(chǎn)增值”以及“讓更多的企業(yè)活得更好”的使命和責任，做到兩點：第一，服務于業(yè)主方，讓空間資產(chǎn)做到保值增值；第二，服務于入園的企業(yè)方，讓企業(yè)更好發(fā)展，最終在這個基礎上為社會經(jīng)濟做出貢獻。

對于行業(yè)未來的發(fā)展，我們充滿了信心，相信產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會迎來新一輪的騰飛，也堅信在政府、厚德聯(lián)行、九星、綜研院以及入園企業(yè)等多方的共同努力下，未來我們都將成為新時代的寵兒。